Industrial & logistika v ČR: yields, nájmy a struktura poptávky
Vývoj sazeb, prime yields a take-up na českém industrial trhu — proč logistika zůstává nejvýkonnějším segmentem komerčních nemovitostí.
Český industrial trh (moderní logistické a výrobní haly nad 5 000 m²) zůstává nejvýkonnějším segmentem komerčních nemovitostí. Data publikuje Industrial Research Forum (CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL) a Prologis Research.
Klíčové ukazatele
- Prime yield pro moderní logistický park v Praze-západ / D1 se ke konci roku 2025 pohybuje kolem 5,25–5,50 % — o něco níže než pražské kanceláře díky delším nájemním smlouvám a bonitnějším nájemcům (Amazon, DHL, Kaufland, Alza).
- Prime rent v pražské aglomeraci se drží kolem 7,25–7,75 EUR/m²/měsíc, mimo Prahu 5,50–6,50 EUR/m²/měsíc.
- Vacancy v ČR je dlouhodobě mezi 2–5 %, což je jeden z nejnižších indikátorů v regionu CEE.
- Take-up (uzavřené nájemní smlouvy) sleduje IRF čtvrtletně, s rozlišením new occupier / renegotiation / expansion.
Struktura poptávky
Aktuální strukturu poptávky (3PL vs. e-commerce vs. výroba vs. retail) reportuje CBRE i Cushman & Wakefield. Klíčový trend posledních let: nearshoring — návrat výroby z Asie do CEE, zejména pro automotive a elektroniku.
Implikace pro ocenění
1. Delší WAULT (typicky 7–10 let u build-to-suit) opravňuje nižší diskontní míru než u kanceláří. 2. Reversionary potential je u industrialu často pozitivní (headline rents rostly meziročně 5–8 % v letech 2022–2024), tj. běžící smlouvy podnájmy mohou být pod tržní úrovní. 3. ESG standard (BREEAM Very Good a lepší, fotovoltaika, EV chargery) je u nových hal nutnou podmínkou financovatelnosti — starší haly bez retrofitu obchodují s výraznou slevou.
Zdroje pro každý posudek
Pro industrial ocenění doporučuji vždy citovat čtvrtletní IRF report a alespoň jeden report od Prologis nebo P3, kteří jako největší vlastníci publikují detailní market updates s regionálním členěním.