Pražský kancelářský trh: prime yields, neobsazenost a WAULT
Klíčové ukazatele pražského kancelářského trhu z čtvrtletních reportů CBRE, JLL a Cushman & Wakefield — a jak je promítnout do výnosového ocenění.
Ocenění pražské kancelářské budovy stojí a padá se třemi ukazateli: prime yield, míra neobsazenosti a vážená průměrná délka nájmu (WAULT). Všechny tři jsou dostupné v čtvrtletních market reportech tří hlavních poradenských firem.
Prime yield jako referenční kotva
Prime yield je požadovaný výnos investora u nejlepší budovy třídy A na nejlepší lokalitě (Praha 1 / Karlín) s bonitním nájemcem a dlouhým WAULT. Ke konci roku 2025 se prime yield v Praze pohyboval podle konsenzu CBRE / JLL / Cushman & Wakefield v pásmu 5,50–5,75 %, po výrazném rozšíření ze 4,25 % v roce 2022.
Pro ocenění reálné budovy se k prime yieldu přičítají prémie:
- Lokalita — vnější okruh Prahy typicky +75 až +150 bps.
- Kvalita objektu — budova třídy B bez BREEAM/LEED +50 až +100 bps.
- WAULT — kratší než 3 roky +50 až +150 bps, riziko re-lettingu.
- Kvalita nájemce — nebonitní nájemce +50 až +100 bps.
Neobsazenost jako indikátor vyjednávací síly
Vacancy rate pro Prahu sleduje Prague Research Forum (společná iniciativa CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank). Data jsou publikována čtvrtletně. Vysoká neobsazenost v podtrhu = nižší dosažitelné nájmy při obnově, delší void period, vyšší incentives (rent-free, fit-out contribution).
Prime rent vs. effective rent
Prime rent uváděný v reportech je headline — bez zohlednění incentives. Pro výnosové ocenění je nutné pracovat s effective rent (headline snížený o kapitalizovanou hodnotu rent-free a fit-out). Rozdíl v pražském trhu činí typicky 8–15 % headline nájmu.
Doporučené zdroje pro každé ocenění
Ocenění kancelářské budovy bez odkazu na aktuální čtvrtletní report alespoň jedné z níže uvedených firem nesplňuje standard péče očekávaný financující bankou.