Oceňuji kancelářské budovy, retail, sklady, logistické parky i smíšené projekty. Pracuji s ověřenou nájemní substancí, lokálními tržními daty a citlivostními scénáři tak, aby výsledná hodnota obstála před bankou, investorem i auditorem.
Diskontuji čistý provozní výnos (NOI) modelovaný na 10 let s explicitní reverzí. Yield a ERV kalibrujì podle aktuálních transakcí v lokalitě, podle CBRE / JLL benchmarků a podle skladby nájemců. U menších assetů preferuji přímou kapitalizaci stabilizovaného NOI.
Procházím každou smlouvu — délku, indexaci, opce, břemena, technické náklady. Výsledkem je WAULT, vacancy risk a očekávané CAPEX. Bez toho je každý DCF jen tabulkou bez příběhu.
Hodnotu výnosovou validujì transakčními cenami srovnatelných nemovitostí, korigovanými o lokalitu, kvalitu a tenant mix. U developerských projektů přidávám reziduální výpočet pozemku.
K posudku přikládám stručný market report — aktuální yield benchmarky, vacancy, prime rents v dané třídě. Banka i investor pak vidí kontext, ve kterém číslo vzniklo.